新築の住宅が事故物件!?土地選びでチェックすべきポイント

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中古住宅市場が活発になった昨今、不動産業界で注目されているのが「事故物件」の存在です。
テレビや雑誌などで耳にしたという方も、多いのではないでしょうか。
通常は中古住宅や賃貸物件として登場する事故物件ですが、新築は関係ないと考えていると、思わぬ形で大切な我が家が事故物件化してしまう恐れもあります。
今回は、事故物件の定義や、新築住宅で事故物件に遭遇するケースについてご紹介します。


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■土地が原因で事故物件になる事もある

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事故物件とは、瑕疵を抱える物件の総称です。
実は、事故物件という言葉に明確な定義はなく、「前の住人が事件に巻き込まれた」「放火に合った」など、いわゆる「いわく付き」の過去がその物件にがあると、事故物件として扱われるようになります。
このような、後から住む人が心理的に不安や不快感を覚える事象を「心理的瑕疵」と呼びます。
瑕疵とは、物件が持つ欠陥を意味する言葉です。
心理的な事象が事故物件の原因となりますので、構造上の致命的な欠陥など、本来の意味での瑕疵を抱えている物件も、当然、事故物件と呼ばれます。

しかし、上記のような建物のトラブルや事件だけでなく、建物が建つ土地そのものに瑕疵が隠れている事もあります。
土地に重大な欠陥があった場合、建物自体に何の問題もなくても、その物件は事故物件として取り扱われてしまいます。
以前建っていた建物を取り壊して更地にした土地でも、そこには家を建てるべきではない恐ろしい過去が隠されている可能性も、否定はできないのです。

■土地に隠れている恐ろしい瑕疵とは?

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土地に潜むトラブルには、以下のような例があります。

□廃材を土地の中に埋め立てており、地盤が不安定
□土地が液状化している
□土地が汚染され、有毒物質が検出されている

土地が抱える最も代表的な瑕疵には、地盤の脆弱性があります。
液状化や埋め立てによって軟弱化した土地は、家を支える事ができず、傾斜改修リフォームが必要となってしまいますが、家を建てた後に行なう補強には限度があります。
必ず購入前に地盤の状態を調べ、家を建てる前に補強を行わなくてはなりません。

■新築が事故物件となってしまったケース

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人や物と違って、取り換えや移動ができない土地は、長い年月の中で様々な出来事に遭遇しています。

そのため、よほど記憶に残るような事件の現場となっていたり、明らかに人が住めないような状態になったりしない限り、その土地で過去に何か起きていても、起こりうる想定内の事象として処理されるのが一般的です。

「過去にこんな事が起きた土地に家を建ててしまった」と訴えを起こしても、その事件の現場となった建物が既に取り壊されていた場合、訴えが認められるのはまれなケースです。

しかし、事故物件を巡る裁判の中には「新しく家を建てた土地が、過去に火災で建物が焼失していた」という事実を知った土地の買主が勝訴した判例もあります。
何の欠陥もない新築住宅でも、土地の欠陥が認められた場合、その土地は建物も含めて事故物件とみなされてしまう事が、この判例により確立されてしまいました。

■まとめ:土地選びには細心の注意を

新築の住宅を選ぶ際は、日当たりの良さや生活環境、子供の校区、勤務先からの距離など、新生活に期待する要素を優先して決めたくなってしまいます。
しかし、長い間その場所に存在し続けている土地には、新しく住む者には気付けない様々な瑕疵が隠れている事も、頭に入れておかなくてはなりません。

地盤沈下や土壌汚染、過去に起きた忌まわしい出来事など、その土地に潜む重大な欠陥に、建物を建ててしまった後に気づいても、取り返しのつかない事になってしまいます。

このような土地のトラブルに遭遇しないためにも、新生活への期待を膨らませる前に、まずはその土地の地盤の状態を調べてくれる工務店やハウスメーカーを探し、安心して新生活が遅れる土地を見つけましょう。


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